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《財富管理》9月刊, 專(zhuān)訪(fǎng)基強聯(lián)行創(chuàng )始人 陳基強 "基強聯(lián)行:做房地產(chǎn)界的摩根士丹利"
2014-10-08 11:13:42

基強聯(lián)行:

做房地產(chǎn)界的摩根士丹利

——專(zhuān)訪(fǎng)基強聯(lián)行創(chuàng )始人 陳基強

文/王奇

這是一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)與金融資本緊密結合的時(shí)代。陳基強說(shuō),資本力量的強與弱、善用資本能力的高與低將決定房地產(chǎn)企業(yè)在未來(lái)市場(chǎng)格局中的地位,基強聯(lián)行要打造國際資本和中國房地產(chǎn)企業(yè)的“橋梁”,成為中國房地產(chǎn)界的摩根士丹利。

一個(gè)大雨天的下午,本刊記者走進(jìn)位于上海嘉里中心的基強聯(lián)行辦公室,映入眼簾的是各種獎項和獎杯,大大小小超過(guò)20個(gè)。坐在創(chuàng )始人陳基強的對面,迎面而來(lái)的是激情與活力。他更喜歡別人叫他英文名字Stanley,顯得更加親切自然。在陳基強略顯滄桑的臉上透露出成熟與穩健,昭示著(zhù)這個(gè)企業(yè)未來(lái)發(fā)展的潛力與基調。接下來(lái)的對話(huà)與其說(shuō)是采訪(fǎng),不如說(shuō)是在聽(tīng)一場(chǎng)激情澎拜的演講。

年少好學(xué) 勇于創(chuàng )業(yè)

陳基強年少好學(xué),16歲時(shí)就獨自一人從香港到美國求學(xué),是一名文化交流學(xué)生。在美國的那些年,他發(fā)現真正主導政治和經(jīng)濟的,是那些來(lái)自金融業(yè)和地產(chǎn)界的富人,那時(shí)候IT還沒(méi)有現在這么發(fā)達。陳基強一路讀到碩士,然后在美林證券實(shí)習,主要工作就是賣(mài)金融產(chǎn)品給中國客戶(hù),雖然傭金很高但他覺(jué)得意義不大。

1991年,他回到香港,加盟戴德梁行,當時(shí)還叫梁振英測量師行,就此開(kāi)啟一個(gè)跨時(shí)代的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)之路。1994年來(lái)中國大陸,在北京的戴德梁行做首代。

陳基強回憶,那個(gè)年代香港來(lái)大陸的人還很少,因為看準了大陸的改革開(kāi)放政策,房地產(chǎn)業(yè)必將迎來(lái)黃金時(shí)代。當時(shí)戴德梁行建立了全國最大最多的分支機構,陳基強在建國門(mén)外大街的中糧廣場(chǎng)負責招租,包括成功幫助建設銀行總行國際部從燕京飯店搬遷到中糧廣場(chǎng),當時(shí)他已成為戴德梁行中薪酬較高的員工。

1997年陳基強來(lái)到上海,利用自己超強的商業(yè)頭腦和社交關(guān)系,先后促成了梅龍鎮廣場(chǎng)、香港廣場(chǎng)和招商局大廈等多個(gè)大項目。爾后2002年他為戴德梁行創(chuàng )立住宅品牌“泛城”,三年就打平了戴德梁行中介業(yè)務(wù)收入的業(yè)績(jì)。

但他并不滿(mǎn)足于此,也或許是家族遺傳,陳基強骨子里就有一種創(chuàng )業(yè)基因。同年開(kāi)始他在上海創(chuàng )業(yè),根據中文名字陳基強,取名基強聯(lián)行,欲打造一家百家老店。

基強聯(lián)行:房地產(chǎn)+投行模式

經(jīng)過(guò)一番籌劃,基強聯(lián)行決定拷貝摩根士丹利的地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式,做房地產(chǎn)投行服務(wù)。具體業(yè)務(wù)包括:房地產(chǎn)項目資金管理、房地產(chǎn)投資中介、房地產(chǎn)結構融資及私募基金、投資研究及顧問(wèn)、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等等。

作為國際資金和國內房地產(chǎn)業(yè)的橋梁,基強聯(lián)行致力于引入海外資金參與中國房地產(chǎn)業(yè)的建設,拓展業(yè)務(wù)內容,事實(shí)證明這種模式是可行的;鶑娐(lián)行成立至今已超過(guò)十年,最高峰全國有6家分支機構,成功促成投資項目總額近500億元人民幣。

最典型的一個(gè)案例是,公司剛創(chuàng )立之初,就和摩根士丹利、雷曼兄弟合作上海盧灣區永業(yè)公寓項目,這也是第一個(gè)把大投行雷曼兄弟引進(jìn)中國的房地產(chǎn)直投項目。由基強聯(lián)行擔任顧問(wèn),將永業(yè)公寓50%的權益賣(mài)給摩根士丹利和雷曼兄弟,僅此一項就為后者帶來(lái)豐厚利潤。

此外,基強聯(lián)行還為花旗集團、瑞士信貸、泰國正大集團等國際財團和國際資金進(jìn)入中國牽線(xiàn)搭橋。陳基強表示,從2005年到2008年,公司做了很多大項目,但遭遇2008年全球金融危機,基強聯(lián)行幾經(jīng)波折,資金鏈斷裂,不得不削減開(kāi)支。直到2011年前后,公司業(yè)績(jì)才得到穩步回升,去年已經(jīng)完成投資交易額43億元人民幣,預計2014年可促成的投資項目總額將達到50億,公司目前員工接近100人。

基強聯(lián)行還和國內諸多大企業(yè)開(kāi)展業(yè)務(wù)合作,包括上海地產(chǎn)集團、上海世博集團、杭州城投和和記黃埔等。另外,基強聯(lián)行還和光大會(huì )展成立了一個(gè)合資公司光大基強,光大會(huì )展在上海做的地產(chǎn)項目,多數都由基強聯(lián)行擔任顧問(wèn)。

這些大項目的完成,主要得益于基強聯(lián)行背后強大的顧問(wèn)團隊,陳基強認為,一個(gè)優(yōu)秀的團隊必須具備三個(gè)條件:首先是頂尖的領(lǐng)軍人才,公司的顧問(wèn)團隊由副董事總經(jīng)理陳詠東博士帶領(lǐng)。陳博士尤其擅長(cháng)于海外基金在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資,被譽(yù)為此領(lǐng)域的引領(lǐng)者之一;

其次是穩定的團隊,公司的人才培養計劃非常完善,每年利用一個(gè)暑假,接受香港頂級大學(xué)學(xué)生及部分上海優(yōu)秀大學(xué)生,以美國MBA的要求準則進(jìn)行訓練,抽選3- 4位優(yōu)秀學(xué)生進(jìn)入公司做一年兼職并最后選取1-2位留用公司。

最后,頂尖的領(lǐng)軍人才和穩定的團隊也需要外部刺激;鶑娐(lián)行與這些合作方建立深厚關(guān)系后,開(kāi)始拓展到房地產(chǎn)以外的項目,這其中包括著(zhù)名的“2006年花旗集團收購廣發(fā)銀行”,也是由基強聯(lián)行來(lái)?yè)为毩㈩檰?wèn),當時(shí)這一收購算是中國的十大收購事件之一。

看好海外地產(chǎn)投資

基于強大的顧問(wèn)團隊,基強聯(lián)行對中國房地產(chǎn)企業(yè)投資海外市場(chǎng)做了持續多年的研究。據統計,2012 年全年中國企業(yè)海外房地產(chǎn)投資額只有40億美元(已交割數據,下同);2013年全年為150億美元,增長(cháng)了三倍多;而到2014年上半年,中國企業(yè)海外房地產(chǎn)投資交易就達到了371.32億美元,僅上半年就比2013年一年增長(cháng)了近三倍。

從投資標的來(lái)看,商業(yè)地產(chǎn)(包括辦公樓、酒店、零售物業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)綜合體)以及住宅(包括住宅和住宅綜合體)仍最受中國企業(yè)青睞。另外,賭場(chǎng)也成為中國企業(yè)海外投資新寵,包括藍鼎國際、新華聯(lián)和綠地都有投資。2013年,在商業(yè)房地產(chǎn)細分市場(chǎng)中,辦公樓市場(chǎng)繼續成為中國海外商業(yè)房地產(chǎn)投資者的首選資產(chǎn)類(lèi)別,占總交易額的85%。據統計,海外投資租金回報率為5%~9%,每年房產(chǎn)升值率為10%。

從投資區域來(lái)看,主要集中在四個(gè)國家:美國、英國、澳大利亞和新加坡,其中英國和美國市場(chǎng)吸引了最多中國投資者,而倫敦和紐約也成為全球吸引中國資本最多的城市。

為什么呈現這種分布?陳基強認為,主要有兩個(gè)目的:留學(xué)和移民。中國父母或者家族企業(yè)的計劃是分散資產(chǎn),因此投資方向多根據子女而定。美國留學(xué)生最多,其次是英國和澳洲,加拿大主要以投資零散住宅為主,成群結隊投資較少。


值得注意的是,2013年中國在澳大利亞投資呈現大幅上漲趨勢,在澳大利亞投資的中國房企,仍以華人為主要目標,其中澳大利亞地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商30%的資金來(lái)源于中國,而美國來(lái)源于中國的資金大約占13%。

陳基強分析,雖然2014年商業(yè)地產(chǎn)投資仍然占200多億,但這個(gè)趨勢已經(jīng)發(fā)生改變,與前兩年最大的不同在于,很多房地產(chǎn)商開(kāi)始專(zhuān)注投資海外住宅項目。

中資房地產(chǎn)企業(yè)在海外投資住宅項目有兩種模式,一種是以綠地集團為代表,投資方向與華人所在區域緊密相連,他們的口號就是有華人的地方就有綠地。2014年上半年綠地集團敲定了410億元人民幣的海外投資計劃,是目前中國房企出海投資規模最大的企業(yè);

另一種就是專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科,采取和當地開(kāi)發(fā)商合作的模式。比如說(shuō)在美國和鐵獅門(mén)合作開(kāi)發(fā)住宅項目。鐵獅門(mén)是世界一流的房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)商、運營(yíng)商及基金管理公司,擅長(cháng)開(kāi)發(fā)并與管理密切結合的房地產(chǎn)企業(yè)?梢哉f(shuō),萬(wàn)科是站在巨人肩膀上做地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā),這是一種非常穩妥的模式。

給海外地產(chǎn)投資的“三點(diǎn)建議”

陳基強認為,中國企業(yè)投資海外房地產(chǎn)市場(chǎng)需要注意以下幾點(diǎn):

首先,不能照搬國內模式,一定要聯(lián)系當地市場(chǎng),否則必將自己束縛在局部市場(chǎng)里。同時(shí)也不要過(guò)度依賴(lài)當地華人的投資購買(mǎi)需求,而應該要把目標客戶(hù)擴大到當地人,比如當年香港開(kāi)發(fā)商進(jìn)入大陸市場(chǎng),雖然也很成功,但卻無(wú)法和萬(wàn)科、萬(wàn)達等大陸企業(yè)相比,這也是因為照搬香港模式無(wú)法做到大眾化;

其次,必須做到對自身業(yè)務(wù)有幫助性。比如像萬(wàn)達,以并購為主,投資為輔的方法,結合旅游、文化、名勝地產(chǎn)等,把與萬(wàn)達相關(guān)的優(yōu)勢業(yè)務(wù)作為策略并將其在當地放大。

最后中國房地產(chǎn)企業(yè)走出去最重要的是向國外學(xué)習如何做商業(yè)地產(chǎn),如何做房地產(chǎn)金融,一個(gè)很好的案例是萬(wàn)科和鐵獅門(mén)的合作項目,它既可以賣(mài)給華人,又可以賣(mài)給當地人,市場(chǎng)空間巨大。

  而對廣大投資者來(lái)說(shuō),陳基強也給出了自己的建議,首先投資海外房地產(chǎn),一定要投資寫(xiě)字樓。因為全世界對于寫(xiě)字樓的定義是一樣的,對于寫(xiě)字樓的管理及市場(chǎng)規范也是一樣的,這是一種非常簡(jiǎn)單的物業(yè),但各個(gè)國家對住宅的定義與要求卻大不相同;二是不能一味追求價(jià)格,一定要選擇國際上知名的城市,比如美國的紐約、洛杉磯、舊金山,英國的倫敦,德國的法蘭克福,亞洲的東京、新加坡與香港,一方面我們對這些城市更熟悉,另一方面這些知名城市不再是單一客戶(hù),風(fēng)險更低。

談到基強聯(lián)行的未來(lái)愿景,陳基強說(shuō),要把基強聯(lián)行做成房地產(chǎn)界的摩根士丹利,真正把公司發(fā)展成為一個(gè)國際性的大投行,不僅僅是房地產(chǎn)業(yè)務(wù),也包括PE投資、并購重組等。當前公司正在幫助墨西哥政府進(jìn)行基礎建設投資,如水務(wù)與能源?傮w來(lái)說(shuō),公司將走向一條多元化發(fā)展之路,以早日實(shí)現國際大投行的目標。

--2014.09 財富管理 WEALTH


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